安居乐业,自古以来就是老百姓对生活的最基本需求。近年来,随着经济社会不断发展,人民生活水平不断提高,老百姓从有所居到居所适开始转变。与此同时,房屋买卖产生的纠纷矛盾也日益凸显。但是,多数人只是将目光放在了看房、选房之上,仅仅关注房屋是否交通便利、有无学区、能不能适宜养老、投资保值等,却忽略了购房中的法律问题,殊不知无论是定金支付、合同签订还是网签过户、实际交房等都存在很多细节问题,应当提前做好打算,把“签约-过户-入住”的一整套流程做细致、做扎实,进而避免法律风险。对此,区法院积极开展调研,认真梳理了2016年至今有关房屋买卖纠纷的近100件典型案件,发现房屋交易比例较从前有显著上涨,尤其是二手房交易占到较大比例。另外,多个案件反映出买卖双方在订立房屋买卖合同的过程中存在隐患,如买卖合同未约定网签流程、过户时间,或是合同约定与法律法规、地区习惯不相符,甚至出现“阴阳合同”、虚假诉讼等现象。为进一步帮助辖区群众学习房屋买卖中的法律知识,提高风险防范意识,区法院通过相关典型案例予以提示:
一是房屋交易应谨慎,合同约定要完善。购房交易实践中,买卖双方多通过中介公司达成买卖合意,并由中介提供格式合同以供双方确定买卖关系。然而,格式合同,往往是通常情况下的交易约定,并不能完全贴合“个案”,若购房或卖房中出现特殊情况,有时会与合同条款相悖,如房屋存在抵押或是权利不完整,则需进一步约定才能避免违约风险。而且,不少房屋买卖合同对实际交易步骤不做明确约定,也会给合同履行造成困难,导致交易延误,尤其是在房价变动较大的情况下,给交易双方带来损失。
二是注意二手房交易周期,置换房屋需做好规划。改善性住房需求是二手房交易的重要支撑,很多人对此通常是出卖现有房屋,并以卖房款买入预期房屋。然而,二手房交易一般都要经过房屋核验、购房资格审查、网签合同、给付房款、办理过户等步骤,而这些步骤不少需要通过行政审批、双方共同办理等情况,时间方面存在一定的不确定性。此外,如房屋交易价款履行涉及公基金贷款或商业贷款,则更拉长了交易周期。同时,由于房价波动的相对频繁,较长的交易周期中很容易出现一方反悔“坐地涨价”等情形,故而,买卖双方在置换房屋时一定要做好规划,不要等到签约后才发现合同履行与自己预期的时间不符。
三是合同履行要及时,如需变更勤沟通。房屋买卖合同订立后,买卖双方应根据合同约定,及时、完善地履行合同义务,促进交易进行。实践中就常发现房款到位缓慢、房屋拖延交付、房屋质量损害等情形,有的是一方当事人内心原因,如卖房人看到市场火爆,在买卖过程中“坐地涨价”“不加钱不卖”等,应当纠正观念,诚信交易;还有一些情况是确实存在困难,如卖房人一时未能找到新的居所,买房人贷款银行审批较慢等,双方应当予以理解,进行充分沟通,必要时根据现实情况,对合同作出合理变更,促进交易和谐、顺利进行。
典型案例案例一:房价涨幅较大,出卖人反悔
朱某在门头沟区某镇有住房一套,后因其子出生,朱某出于家庭成员增加,扩大住宅面积的考虑,想通过出卖原有房屋,另行购置一套更为宽敞的房屋。后经过看房、找房,朱某在市区选中一套大房,同时也与买房人贾某商议卖出现有房屋,随后双方签订了房屋买卖合同。但合同履行时,因房价大幅上涨,朱某发现卖房款已经难以担负此前看好的市区大房,在与贾某协商“涨价”未果后,朱某遂诉至法院,要求解除合同。
法官说法:
依法成立的合同受法律保护,合同的各方当事人均应自觉履行合同约定的义务。解除合同,需有下列情形之一:在法律规定解除合同的情形发生时;合同条款明确约定可以解除合同的情形发生时;合同双方协商一致解除合同时。上述三种情形中,法定解除合同的情形,依照《中华人民共和国合同法》第94条规定,包括不可抗力导致不能实现合同目的;履行期届满前一方明确表示不履行主要债务;一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;一方迟延履行或有其他违约行为导致无法实现合同目的。因此,若不存在上述情形,任意解除合同,要承担合同无法解除的风险,或是解除合同后承担违约责任的风险。
案例二:合同期限约定不明,当事人要求解除合同。
田某原有门头沟某处房屋一套。2016年秋,田某决定将该房屋出售,并通过获得购房款为其在市区上学的女儿购置学区房一套。后,田某与意向卖房人夏某签订了房屋买卖合同,但双方对合同办理网签、房屋核验、购房资格审核、办理公基金贷款等多个环节约定并不明确。对此,田某向买房人夏某及中介寄送告知书,但依旧未得到答复,情急之下,田某诉至法院,要求解除合同。
法官说法:
《中华人民共和国合同法》第61条对合同中约定不明的情况作出了规定。首先是可以进行协议补充,不能达成补充协议的,可以按照合同有关条款或者交易习惯确定。同时,第62条规定了按照61条依然不能确定的情况,即合同约定不明,无行业标准、交易惯例或依照法律规定亦无法确认的,合同一方可以要求与相对方协商通过补充协议的形式使合同义务明确;期限不明的情况下,合同一方可要求在合理期限内相对方履行相应义务,相对方拒不协商,亦未在合理期限内履行的,可要求解除合同或追究违约责任。
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